文/子木

上个月，央行货币政策司司长邹澜谈“房贷提前还款”，释放了信号：

按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

【资料图】

市场的反映比较激烈，但大都持怀疑态度，银行们慢慢腾腾、犹豫徘徊，可能只有常州那边的银行，确定了消息。

但就在刚刚，央行官网公布《央行下半年工作会议通稿》，白纸黑字，确定下调存量房贷利率！

原文：

支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

从“支持鼓励”转移到了“依法有序”，性质变了，逻辑变了，意味着降也得降，不降也得降，板上钉钉之事，无须多言。

表明了中央的决心，无以撼动。

而且，如果让商业银行们自己去执行，他们一定会采取小幅下放，意思意思，既响应号召，又保证了利润，比如从5.5%-5.0%，从5.0%-4.8%。

但如果央行介入，依法有序，这将是系统性行为，力度远比商业银行更加猛烈。

所有背房贷的买房人，将享受如2008年的利率折扣优惠，预计今年下半年将会无差别大规模推动，耐心等待即可。

同文件下发的还有其他三大利好：

1、继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行；

2、延长保交楼贷款支持计划实施期限；

3、加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。

三条货币政策，基本都是在为“房地产双轨制”提供动力资金：

让买得起房的人，减少购房成本，

让买不起房的人，有房可住，

让买了房还没住进去的人，顺利交房……

最重要的是为“城中村改造”提供了金融支持，而之前的表述是“多渠道筹措改造资金”或者引进“民间资本”。

现在央行主动承担起责任，相当于替代了2015年国开行的角色，向楼市大力输出货币，“谁出钱”“有没有钱”这点非常重要。

大水冲入房地产，是可以完全绕开“产业人口”逻辑，实现行情单边上行的，资产价格被迫水涨船高，这就是周期中的“货币-资产”双螺旋。

想买房的、想卖房的都要行动起来了，今年8-9月份是重要的观察窗口。

正常，文章到这里就结束了，但我还想帮大家盘一盘逻辑，对这场利好，有更深刻的理解，也会得到更多认知升级。

其实我在7月14日《事关房贷，要注意了》一文中，就分析过，存量房贷利率必然下调。

原因一，央行货币政策司司长邹澜谈“房贷提前还款”，提到了两个词“市场化”和“法治化”。

一旦政策上升到“法治”，基本就是没得谈的余地，而刚刚央行的文件，又提到了“依法”，强化了上下逻辑，这是独属于我们的市场特色。

原因二，上半年贷款太少，提前还贷太多，储蓄率飙升，已经突破“压力位”。

到现在为止，银行里已经躺着140万亿的资金，如果按照2%的利率，每年都要向储户支付200多亿的利息。

货币传导不畅，M1-M2剪刀差已经走扩至8.2%，这样下去，整个货币市场将进入“流动性陷阱”，货币失效。

货币失效，意味着系统性金融风险出现，这时候唯有下调存量房贷利率，才能有效制止提前还贷潮。

原因三，消费上升到最高战略。

鼓励消费，需要老百姓兜里有钱，最直接的做法，一种是发钱，另一种是减负。

第一种不好用，因为预期尚未扭转，发多少人们会存多少，中央举债还没达到效果。

第二种效果就好一些。

减负，分为“已有”和“将有”的负担。

“已有负担”，大头就是房贷，是三座压力大山之首，而“将有负担”，就是交易时候产生的税费和成本。

如果单纯讨论买房，逻辑就是，继续下调首付比例和房贷利率，让人们用几十万的资金撬动几百万的房产，而且利率还要低到“免费送”的那种。

只要一线城市的首付比例和利率降下来，行情启动，随后会带动二线城市修复，反转上行。

楼市上行，带动百业恢复生长，电器、装修、水泥、钢筋、玻璃、土木、物业等等消费随之上行。

只不过，这次中央没有进行普惠性利好，只给了全国超大特大21个城市，执行“城中村改造”政策。

21个城市将扛起楼市大旗，修复市场供需，达到拉动消费的目的。

根据第七次全国人口普查数据，目前超大城市（城区常住人口超过1000万）有7座，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。

特大城市（城区常住人口为500万-1000万）有14座，分别是武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。

这些城市，买点即将出现，能不能买，怎么买，我会在这段时间内集中出文章，或者直播讲述。

这轮救市力度是空前绝后的，就连“存量房贷利率”这种不可能出台的政策，都要依序上线，基本确定，中央铁了心要启动房地产，“房住不炒”撤离市场。

我过去之前一直都在讲，任何短期的悲观和乐观，放在周期中，什么都不是。

最近很多城市的预期已经扭转了，业主停止下调报价，北京、上海已经开始上调。从悲观到乐观，也就是几天的时间，很可能接下来会引发更大的创富大潮。

悲观者正确，乐观者赚钱，能看懂并执行这句话的读者们，感谢陪伴！